PER Inmobiliario en Lima: qué es y cómo comparar proyectos como inversor

El PER inmobiliario (Price-to-Earnings Ratio) es uno de los indicadores más simples y poderosos para evaluar si un departamento está caro, justo o subvalorado como inversión. Se calcula como: PER = Precio del inmueble / Alquiler anual.

¿Cómo interpretar el PER?

• PER 12-15: muy atractivo, recuperas la inversión vía alquiler en 12-15 años. Plusvalía bonus.
• PER 16-20: rango saludable. La mayoría de Lima Moderna cae aquí.
• PER 21-25: precio premium, justificable solo si la plusvalía proyectada es alta.
• PER 26+: sobrevaluado o alquileres bajos. Compra solo si vives ahí, no como inversión.

PER por distrito en Lima Moderna (2025)

Cálculo aproximado con precio promedio m² × área típica 80m² vs alquiler promedio mensual del distrito:

• La Victoria: PER ~14 — el más atractivo para flujo
• Lince: PER ~16 — buen balance precio/alquiler
• Surquillo: PER ~17 — apreciación + flujo decente
• Jesús María: PER ~18 — premium con flujo razonable
• Magdalena / San Miguel: PER ~19-20
• Miraflores: PER ~22 — el premium tiene su costo
• San Isidro: PER ~24 — solo plusvalía / status

Limitaciones del PER

El PER ignora costos: mantenimiento mensual, vacancias entre inquilinos (~1-2 meses/año), impuesto predial, IGV en alquileres no exonerados, depreciación de muebles. Resta ~15-20% al alquiler bruto para tener un PER "real". También ignora la plusvalía: un PER alto se justifica si el distrito sube de precio rápido.

Compara distritos lado a lado en /comparar.