Diferencia entre área techada, ocupada y construida en un departamento

Una de las confusiones más caras al comprar un departamento es no entender la diferencia entre área techada, área ocupada y área construida. Las inmobiliarias usan estos términos indistintamente en publicidad pero significan cosas distintas y afectan precio, IGV, impuesto predial y mantenimiento.

Área techada

Es la suma de todos los pisos cubiertos de tu departamento. Incluye: dormitorios, baños, cocina, sala-comedor, lavandería techada, walk-in closets. NO incluye: terrazas descubiertas, balcones sin techo, jardines exteriores.

Es el área que más usan las inmobiliarias en publicidad porque suele ser la mayor. Un departamento de 80 m² techados puede tener 90+ m² ocupados o 75 m² ocupados según diseño.

Área ocupada

Es el área total de uso exclusivo tuyo, incluyendo terrazas, balcones, jardines exteriores, depósito anexo. NO incluye espacios comunes.

Es el área "real" que tienes para usar. Un departamento de 80 m² techados + 15 m² de terraza tiene 95 m² ocupados.

Área construida

Es el área techada + el porcentaje de áreas comunes que te corresponde: pasillos, escaleras, ascensores, lobby, sala de uso común, gimnasio, piscina, etc. Lo define el reglamento interno del edificio.

Esta es el área que figura en tu partida SUNARP y sobre la que pagas impuesto predial. Suele ser 10-25% mayor que el área techada.

Ejemplo numérico

Departamento publicitado como "85 m²" puede ser:

• Área techada: 85 m² (lo que está bajo techo de tu departamento)
• Área ocupada: 95 m² (incluye terraza descubierta de 10 m²)
• Área construida: 105 m² (incluye 20 m² de áreas comunes proporcionales)

Por qué importa

1. Precio por m²: si pagas S/ 8,500/m² × 85 m² techados = S/ 722,500. Sobre área construida es solo S/ 6,880/m². Compara siempre por la misma medida.
2. Impuesto predial: la municipalidad cobra sobre el área construida total. Más área = más impuesto anual.
3. Mantenimiento mensual: tu cuota se calcula en porcentaje de copropiedad sobre el área construida.
4. IGV: solo aplica al área techada en proyectos en estreno (las áreas comunes no tributan IGV).

Cómo verificar

Exige que el contrato de compra-venta especifique las 3 áreas con números exactos. Verifica con el plano arquitectónico aprobado por la municipalidad. Si las áreas en publicidad y contrato difieren, es bandera roja.