Checklist: 15 puntos antes de comprar un departamento en estreno en Peru

Comprar un departamento en estreno en el Peru implica firmar documentos vinculantes antes de que el inmueble exista fisicamente. Por eso, la verificacion previa es critica. Esta checklist cubre los 15 puntos mas importantes.

01. Verificar el estado registral en SUNARP

Consulta la partida registral del terreno en sunarp.gob.pe. Confirma que el terreno esta a nombre de la inmobiliaria, sin cargas ni gravamenes activos. Un terreno hipotecado puede generar problemas graves en la entrega.

02. Consultar INDECOPI por sanciones al desarrollador

Busca el RUC de la inmobiliaria en indecopi.gob.pe > "Registro de Infracciones y Sanciones". Sanciones por incumplimiento de plazos o publicidad enganosa son senales de alerta.

03. Verificar la licencia de edificacion municipal

El municipio correspondiente debe haber emitido la licencia de edificacion. Pide el numero de expediente al vendedor y verifica en la municipalidad.

04. Revisar el contrato de separacion linea por linea

El contrato de separacion no es el contrato de compraventa, pero puede incluir clausulas que afecten tu posicion si decides no continuar. Lee el plazo y condiciones de devolucion de la separacion.

05. Confirmar el metraje exacto en los planos

El area indicada en la publicidad a veces incluye areas comunes (prorateo). Pide los planos con el area techada del departamento, el area de balcon y el area total. Calcula el precio m² de cada una.

06. Evaluar el precio m² vs el mercado del distrito

Compara el precio m² del proyecto con el benchmark BCRP del distrito. Un precio 20% por encima del promedio sin diferencial claro en acabados o ubicacion es senal de sobreprecio.

07. Verificar el banco financiador del proyecto

Un banco solido (BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank) financiando la construccion es una garantia adicional: los bancos hacen su propia due diligence antes de prestar al desarrollador.

08. Revisar la memoria descriptiva de acabados

El contrato debe incluir la memoria descriptiva de materiales. Si dice "o similar", tienes poco poder de reclamo si el resultado es inferior. Pide marcas o especificaciones tecnicas concretas.

09. Consultar el expediente de habilitacion urbana

Para proyectos en terrenos sin habilitacion previa, confirma que la habilitacion urbana este aprobada o en proceso con resolucion municipal.

10. Pedir el cronograma de obra con hitos

Un cronograma de obra con hitos concretos (casco, cerrado, acabados, entrega) te da herramientas para reclamar si hay retrasos. En Peru, el incumplimiento de plazos es la causa mas frecuente de reclamos INDECOPI.

11. Revisar el reglamento interno del edificio

El reglamento define las reglas de la junta de propietarios, el uso de areas comunes y las restricciones. Restricciones como "no se permiten mascotas" o "no Airbnb" pueden ser determinantes segun tu uso.

12. Calcular los gastos de mantenimiento estimados

Pide la cuota de mantenimiento proyectada. En edificios con piscina, gimnasio y lobby de diseno, la cuota puede ser S/ 400-800/mes. Incluyela en tu analisis financiero.

13. Verificar la factibilidad de servicios publicos

Confirma que el proyecto tiene factibilidad de agua y luz emitida por Sedapal y Enel/Luz del Sur. Sin factibilidad confirmada, la entrega puede retrasarse indefinidamente.

14. Evaluar el entorno inmediato a 200 metros

Visita el terreno en distintos horarios. Evalua: ruido, usos del suelo adyacentes (fabricas, mercados, bares), flujo peatonal y vehicular. El plano puede mostrar parques que en realidad son lotes vacios.

15. Firmar la minuta con notario, no con el vendedor

La minuta de compraventa y la escritura publica deben firmarse ante notario. Nunca entregues el pago de cuota inicial sin contrato firmado ante notario. Desconfia de inmobiliarias que presionan por cerrar sin documentacion.