PER Inmobiliario en Lima: qué es y cómo comparar proyectos

El PER inmobiliario (Price-to-Earnings Ratio) es el indicador mas usado por inversores para evaluar si un departamento esta caro o barato en relacion a los ingresos que puede generar. Aprende a usarlo para comparar proyectos en Lima.

Que es el PER inmobiliario

El PER indica cuantos anos de ingresos por alquiler necesitas para recuperar el precio de compra del departamento.

PER = Precio del departamento / Ingreso anual por alquiler

Ejemplo: un departamento de S/ 350,000 que se alquila por S/ 1,600/mes genera S/ 19,200/año. PER = 350,000 / 19,200 = 18.2x.

PER bajo o alto, cual es mejor

• PER menor a 15x - Excelente: el inmueble genera rentabilidad alta. Poco comun en Lima Moderna.
• PER 15x - 20x - Bueno: rango tipico de Lima Moderna. Rentabilidad bruta del 5-6.7% anual.
• PER 20x - 25x - Aceptable: rentabilidad bruta del 4-5% anual. Compra razonable si hay plusvalia esperada.
• PER mayor a 25x - Caro: el precio de compra no se justifica por los ingresos de alquiler.

PER estimado por distrito en Lima

Basado en precios m² BCRP y rentas promedio de mercado:

• Surquillo: 18.5x - Bueno
• Jesus Maria: 19.0x - Bueno
• San Miguel: 16.8x - Bueno
• Lince: 17.5x - Bueno
• La Victoria (Santa Catalina): 21.5x - Aceptable

Como usarlo en tu decision de compra

El PER solo no basta. Combinalo con:

• Plusvalia proyectada: un PER 22x puede ser aceptable si el distrito proyecta +30% a 3 anos.
• Yield de alquiler: 100/PER = yield anual bruto. PER 18x = 5.55% yield.
• Tasa hipotecaria SBS: si tu tasa es 7.5% y el yield es 5.5%, pierdes 2 puntos cada año mientras no valorice.

Limitaciones del PER

El PER no considera gastos operativos (mantenimiento, impuestos prediales, administracion). El cap rate (yield neto) corrige eso. Para Lima, descontar ~15% de los ingresos brutos para obtener la rentabilidad real.